Hay ciudades que son destruidas por el abandono. Otras pueden transformarse precisamente por lo contrario: porque demasiadas personas descubren, casi al mismo tiempo, que desean estar allí. Durante años, València pareció guardar un secreto.

Tenía mar sin ser únicamente una ciudad de playa. Tenía una gran oferta cultural sin poseer todavía la presión turística de Barcelona. Conservaba barrios donde la vida cotidiana seguía perteneciendo al vecino. Se podía caminar, utilizar la bicicleta, sentarse en una terraza, atravesar el antiguo cauce del Turia, comprar en un mercado y llegar al Mediterráneo en pocos minutos.

Era una ciudad suficientemente grande para ofrecer casi todo y suficientemente pequeña para seguir siendo humana. Y el mundo terminó descubriéndola.

InterNations situó a València como número uno mundial entre las ciudades para expatriados en 2022. En 2024 volvió a colocarla en primera posición entre 53 ciudades y también primera en calidad de vida. En aquella encuesta, el 97 % de los expatriados valoraba favorablemente su clima; el 95 %, el entorno natural y la facilidad de desplazarse andando o en bicicleta; y un 27 % reconocía haberse trasladado precisamente buscando una mejor calidad de vida. 

A aquello se añadió otro formidable escaparate internacional: la Comisión Europea designó a València Capital Verde Europea 2024, reconociendo su estrategia de sostenibilidad y décadas de transformación urbana. 

Era un reconocimiento merecido. Pero había una paradoja escondida en todos aquellos elogios: ¿qué sucede cuando millones de personas descubren que una ciudad es maravillosa precisamente porque todavía no está masificada?

EL DÍA EN QUE EL SECRETO DEJÓ DE SER SECRETO

«Valencia está saturada». Es una percepción, no una estadística. Pero resume un sentimiento que hoy existe entre una parte de quienes habitan la ciudad. Conviene, sin embargo, separar la experiencia personal de aquello que podemos demostrar. No existe evidencia suficiente para afirmar que los premios internacionales sean la causa de la crisis residencial valenciana. Tampoco sería riguroso atribuirla exclusivamente a los llamados fondos buitre.

Lo que encontramos es algo bastante más complejo: una tormenta perfecta.

Turismo creciente. Inversión inmobiliaria. Compradores extranjeros con mayor capacidad adquisitiva. Alquiler vacacional. Teletrabajadores internacionales. Escasez de oferta residencial. Vivienda vacía. Crecimiento demográfico. Rentabilidad inmobiliaria. Salarios locales incapaces de seguir el ritmo de los precios. Y una ciudad que durante años resultó comparativamente barata frente a Madrid, Barcelona y otras grandes urbes europeas.

València se convirtió simultáneamente en hogar, destino turístico, lugar de retiro, activo financiero y producto internacional. Y una vivienda no puede cumplir todas esas funciones sin que aparezcan conflictos.

LA CIFRA QUE EXPLICA EL CAMBIO

Hay un dato especialmente revelador. Según la serie histórica de Idealista, el alquiler ofertado en València rondaba los 6,1 €/m² en enero de 2015. En junio de 2025 alcanzaba 15,7 €/m². Y en marzo de 2026 llegó a 16,4 €/m².  Eso supone aproximadamente un 169 % más que en 2015. Un piso teórico de 80 m² habría pasado, utilizando esos precios medios de oferta, de unos 488 euros mensuales a unos 1.312 euros.

No significa que todos los contratos existentes hayan aumentado en esa proporción: son precios de oferta, no el alquiler efectivo de cada hogar. Pero describen con extraordinaria claridad la dificultad a la que se enfrenta quien hoy tiene que buscar una nueva vivienda. Y el proceso se aceleró especialmente después de la pandemia: entre marzo de 2020 y febrero de 2025, el precio ofertado en València aumentó un 65,7 %, según Idealista, mientras la demanda relativa registrada por el portal creció un 300 %. 

Ahí comienza la verdadera distopía. Porque una ciudad deja de ser extraordinaria para vivir cuando quienes trabajan en ella ya no pueden permitirse vivir en ella.

DEL VECINO AL HUÉSPED

El turismo constituye otra pieza importante. València registró en 2024 alrededor de 2,42 millones de viajeros y 6,09 millones de pernoctaciones; las internacionales representaron el 68,5 % y crecieron un 19,6 % respecto a 2023.  El turismo aporta empleo, actividad económica, restauración, conectividad internacional, ingresos y proyección cultural. Demonizar al visitante sería tan simplista como ignorar sus efectos.

El problema aparece cuando la economía turística comienza a competir con la vida residencial por el mismo espacio físico. Una vivienda alquilada durante todo el año tiene una rentabilidad determinada. Convertida en alojamiento de corta estancia puede generar otra.

Cuando suficientes propietarios realizan ese cálculo en determinados barrios, el cambio deja de ser individual y se convierte en urbanístico. Desaparece un vecino. Aparece una maleta. Desaparece otro. Aparece una caja con llaves y un código.

La tienda cotidiana deja paso al negocio dirigido al visitante. El edificio continúa físicamente allí. Pero el barrio comienza a ser otro.

EL CABANYAL COMO ADVERTENCIA

Quizá ningún lugar simbolice mejor esta tensión que el Cabanyal-Canyamelar. En enero de 2025, el Ayuntamiento amplió allí la moratoria turística después de detectar un fuerte incremento de alojamientos. Solo durante 2024 se solicitaron títulos habilitantes para 147 viviendas turísticas, además de establecimientos hoteleros; las solicitudes tramitadas por el servicio correspondiente aumentaron un 300 % respecto a 2023 y las plazas solicitadas, un 227 %. 

No estamos hablando únicamente de turistas. Estamos hablando de la transformación funcional de un barrio. Y esto importa muchísimo. Porque las ciudades no son sus edificios. Son las relaciones humanas que suceden dentro de ellos.

¿Y LOS «FONDOS BUITRE»?

Aquí debemos ser particularmente rigurosos. Existe inversión institucional en el mercado residencial español y existen conflictos documentados entre inquilinos y fondos de inversión. De hecho, el debate ha adquirido tal relevancia nacional que el Gobierno acaba de aprobar nuevas restricciones relacionadas con adquisiciones inmobiliarias por este tipo de entidades. 

Pero no he encontrado evidencia sólida que permita sostener que los fondos internacionales hayan comprado masivamente València y sean el principal responsable de su transformación.

Hay datos que incluso aconsejan prudencia: un informe del sector inmobiliario valenciano referido a 2023 atribuía a fondos de inversión únicamente el 2,75 % del stock de vivienda puesto a la venta por las agencias consultadas. Es una métrica limitada y no resuelve la cuestión de quién compra finalmente, pero demuestra que necesitamos mejores datos antes de formular una acusación tan contundente. 

Sí encontramos señales de una internacionalización muy fuerte del mercado: en ese mismo estudio, los compradores extranjeros representaban el 41,25 % de las operaciones analizadas en la Comunitat Valenciana. Pero comprador extranjero, inversor particular, expatriado y fondo buitre son categorías completamente diferentes y no deben confundirse. 

Esta distinción fortalece, y no debilita, la denuncia de fondo. El problema esencial es la financiarización de la vivienda: cuando demasiada vivienda deja de contemplarse primordialmente como lugar donde vivir y pasa a valorarse por su capacidad de generar rentabilidad.

LA CIUDAD CON DOS ECONOMÍAS

Aquí aparece una de las contradicciones más profundas. Una persona puede llegar desde Londres, Ámsterdam, Berlín, París o Nueva York y descubrir que València es extraordinariamente barata. Un valenciano puede mirar exactamente los mismos precios y descubrir que València se ha vuelto extraordinariamente cara.

Ambos tienen razón. Porque no están comparando los precios con los mismos ingresos. Esta es una de las consecuencias menos visibles de la globalización urbana: el mercado inmobiliario se internacionaliza mucho más deprisa que los salarios locales.

La ciudad termina poniendo en competencia por la misma vivienda a personas con capacidades adquisitivas radicalmente distintas. Y entonces el precio deja de responder exclusivamente a lo que puede pagar quien trabaja en València. Responde también a lo que está dispuesto a pagar quien llega desde economías considerablemente más ricas.

LA EXPULSIÓN SILENCIOSA

La gentrificación rara vez llega con una orden que diga: «Márchese de su barrio». Funciona de manera mucho más silenciosa. Sube el alquiler. Desaparece el contrato. Se vende el piso. Cambian los comercios. Suben determinados precios. El hijo que quiere independizarse descubre que no puede hacerlo cerca de sus padres. La enfermera, el camarero, el profesor, el dependiente, el joven investigador o el jubilado terminan buscando vivienda cada vez más lejos.

Y un día alguien comprende que el barrio donde nació continúa existiendo físicamente, pero ya no está pensado para él. Esta quizá sea la consecuencia más grave de todas. No perder edificios. Perder pertenencia.

CUANDO LA CIUDAD SE CONVIERTE EN ESCENARIO

La turistificación posee además una dimensión psicológica difícil de medir. La ciudad tradicional tiene rutinas. El panadero conoce al vecino. El camarero sabe qué café tomas. Los niños ocupan la plaza. Las personas mayores toman el sol. El mercado no constituye una atracción: simplemente es el mercado.

Cuando el visitante comienza a dominar determinados espacios, la ciudad corre el riesgo de convertirse en una representación de sí misma. La paella. Las Fallas. La horchata. El Mercado Central. La playa. El Carmen. Ruzafa. El Cabanyal. Todos continúan existiendo, pero progresivamente pueden ser empaquetados como experiencia de consumo. La ciudad vivida se convierte en ciudad consumida.

¿UNA NUEVA BENIDORM?

Comprendo perfectamente la metáfora que muchos han pensdado. Pero València no es Benidorm, ni por estructura urbana, ni por modelo turístico, ni por historia económica. Convertir la comparación en afirmación literal sería injusto con ambas ciudades.

Como advertencia, sin embargo, funciona: ¿queremos una ciudad cuya principal medida del éxito sea cuántas personas conseguimos atraer?

Porque existe un punto en el que crecer deja de significar mejorar. Más visitantes no significan automáticamente mejor turismo. Más inversión no significa automáticamente mayor bienestar. Más restaurantes no garantizan mejores barrios. Más valor inmobiliario no significa necesariamente mayor riqueza social. Y más habitantes con elevada capacidad adquisitiva no significan necesariamente una ciudad más habitable para quienes ya estaban allí.

LO QUE TAMBIÉN HEMOS GANADO

Sería igualmente injusto describir todo el proceso como decadencia. La internacionalización de València también ha producido beneficios reales. Ha atraído talento, empresas, profesionales, estudiantes, inversión y diversidad cultural. Ha ampliado conexiones aéreas. Ha reforzado restauración, cultura y ocio. Ha rehabilitado inmuebles. Ha creado oportunidades empresariales. Ha dado a la ciudad una visibilidad internacional que generaciones anteriores difícilmente hubieran imaginado.

En 2024 el aeropuerto alcanzó 104 conexiones y el turismo internacional continuó creciendo con fuerza. El problema, por tanto, no es elegir entre una València cerrada al mundo o una València entregada al mundo.

Hay una tercera posibilidad: una València abierta al mundo que siga perteneciendo a quienes viven en ella.

LA REACCIÓN YA HA COMENZADO

Y aquí encontramos motivos para la esperanza. En mayo de 2024, el Ayuntamiento aprobó por unanimidad una moratoria sobre nuevas licencias de apartamentos turísticos en amplias zonas de la ciudad. Posteriormente la extendió al Cabanyal.

En 2026 ha entrado en funcionamiento una regulación mucho más restrictiva que establece indicadores de saturación y pretende reservar para usos residenciales y comerciales el 98 % del parque en edificios residenciales, limitando al 2 % las viviendas turísticas en los barrios bajo determinadas condiciones. Durante la moratoria quedaron suspendidos 363 expedientes que habrían supuesto 4.697 nuevas plazas turísticas. 

También existe ya un Censo de Alojamientos Turísticos municipal para mejorar el control y conocer su distribución. Son herramientas importantes. Pero regular los pisos turísticos no resolverá por sí solo la vivienda.

DIEZ CAMINOS PARA RECUPERAR LA CIUDAD

No necesitamos convertir València en un museo de nuestro recuerdo. Necesitamos conservar aquello que funcionaba mientras construimos una ciudad capaz de afrontar su éxito.

1. Vivienda antes que alojamiento. En zonas tensionadas, la función residencial debe tener prioridad urbanística sobre el alojamiento turístico.
2. Perseguir de verdad la oferta turística ilegal. Una regulación sin inspección termina siendo decoración legislativa. El aumento reciente de cierres demuestra que la capacidad inspectora importa. 
3. Crear mucho más parque público permanente de alquiler. No vivienda protegida que décadas después pueda regresar al mercado especulativo, sino patrimonio público estable.
4. Movilizar vivienda vacía con garantías. Incentivos, seguros y mediación pueden conseguir que pequeños propietarios prefieran contratos residenciales estables.
5. Transparencia sobre la propiedad. Necesitamos saber cuántas viviendas poseen grandes tenedores, sociedades, fondos y propietarios no residentes y cómo evoluciona esa concentración. Sin datos resulta demasiado fácil sustituir análisis por consignas.
6. Proteger el comercio cotidiano. Una ciudad habitable necesita ferreterías, mercados, librerías, panaderías, talleres y pequeños comercios, no solamente establecimientos orientados al visitante.
7. Medir la capacidad de carga de cada barrio. No basta con contar turistas en toda València. El impacto de 5.000 plazas concentradas en unas pocas calles es completamente diferente al de una distribución equilibrada.
8. Cambiar el objetivo turístico: de cantidad a calidad. Mayor estancia, mayor integración cultural y mayor gasto distribuido pueden aportar más a la economía sin perseguir indefinidamente récords de visitantes.
9. Planificar metropolitana y no solo municipalmente. Vivienda, Cercanías, Metrovalencia, empleo y movilidad forman una única realidad que supera los límites administrativos de la capital.
10. Introducir un indicador que debería estar por encima de casi todos los demás: cuántos valencianos pueden seguir viviendo en València.

Porque de nada serviría encabezar todos los rankings internacionales si nuestros hijos no pueden alquilar un piso en la ciudad donde nacieron.

LA PARADOJA DE VALÈNCIA

Hay algo profundamente irónico en esta historia. El mundo se enamoró de València porque era tranquila. Porque era relativamente asequible. Porque conservaba vida de barrio. Porque tenía luz. Porque permitía caminar. Porque todavía parecía mediterránea antes que turística. Porque era imperfecta, cotidiana y auténtica.

Precisamente aquello que los rankings internacionales celebraron puede deteriorarse si convertimos esos rankings en una invitación ilimitada a explotar económicamente la ciudad.

València no necesita dejar de recibir visitantes. No necesita expulsar a quien viene de fuera. No necesita levantar murallas contra la inversión. Necesita algo mucho más difícil: establecer límites.

Decidir qué cantidad de turismo puede soportar cada barrio. Cuánta vivienda puede abandonar el mercado residencial. Qué inversión mejora la ciudad y cuál simplemente extrae rentabilidad. Qué debe protegerse aunque económicamente resulte más rentable transformarlo. Y, sobre todo, responder una pregunta que determinará la València de las próximas décadas: ¿para quién construimos la ciudad?

Si la respuesta termina siendo únicamente para quien pueda pagar más, habremos perdido.

Aunque tengamos más turistas. Aunque las viviendas valgan el triple. Aunque aparezcamos en todas las revistas. Aunque cada año recibamos otro premio internacional. Porque el verdadero éxito de una ciudad no consiste en que millones de personas quieran vivir en ella. Consiste en que quienes ya viven en ella puedan seguir haciéndolo.

Quizá recuperar la València mágica no signifique regresar al pasado. Quizá signifique recordar por qué el mundo se enamoró de ella antes de que, paradójicamente, ese enamoramiento comenzara a transformarla. Y proteger precisamente eso. La ciudad donde todavía era posible vivir, y no solamente estar.